О земельном участке и о контуре

О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ БЕЗ КОНТУРА И О КОНТУРЕ, КАК ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

До сведения ЗКП, и для сведения кадастровых инженеров, довели письмо МЭР РФ от 17 октября 2011 г. N 22780-ИМ/Д23 "О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ ОПОРАМИ ЛИНИЙ ЭЛЕКТРОПЕРЕДАЧ".

Понятие "многоконтурный земельный участок" (МЗУ) в законодательстве РФ отсутствует, но МЭР РФ, в соответствии с законом "О ГКН" (221-ФЗ), имеет полномочия на установление таких понятий для целей кадастрового учета.

Понятие МКУ пришло на смену понятию "Единое землепользование" (ЕЗ), причем понятия ЕЗ тоже не было в законодательстве РФ, но для его введения у исполнительной власти не было законных полномочий, но были интересы ведомств.

Для читателей, далеких от МКУ и ЕЗ, мы попытаемся внятно разъяснить, что такое МКУ и ЕЗ.

Но для начала попробуйте понять, что такое ЕЗ и МКУ по формулировкам от МЭР РФ.

Правила заполнения кадастрового плана единого землепользования были установлены пунктами 6.2.5-6.2.7, 6.3 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра".

Пунктом 6.2.5 Приказа предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.

В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:

- "условных участков" (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);

- "обособленных участков" ("несмежных" участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это - участки под опорами линейных объектов).

Пример ЕЗ из смежных земельных участков и пример ЕЗ из обособленных земельных участков дается на рисунках 1 и 2

Как видим из рисунков, ЕЗ типа 1 (рис. 1) подпадает под определение обычного участка, состоящего из частей.

И всё бы ладно, но усопший Росземкадастр и заменившая его Роснедвижимость долгое время (до марта 2008 г.) считали самостоятельными земельными участками и участки в составе ЕЗ, и сам ЕЗ типа 1 . При этом кадастровые номера присваивались и участкам (например от 1 до 7), и самому ЕЗ, как единому участку (например, №8).

Очевидная нелепость такого подхода для счета и учета земельных участков повлекла две новые нелепости:

1) После введения в действие закона о ГКН (№221-ФЗ), ЕЗ типа 1 признали непригодными для учета и стали считать их ранее учтенными, а вновь формируемые участки такого типа, в зависимости от местных условий, стали либо самостоятельными участками со своими номерами (например от №1 до №7), либо одноконтурным обычным участком со своим кадастровым номером (например, №8) и состоящим из условных частей с условными номерами (типа литеров комнат в квартире, от 1 до 7). Нелепость в том, что в ГКН остались и самостоятельные участки со своими кадастровыми номерами, и ЕЗ как единые участки. Нелепость и в том, что формирование и реформирование таких участков допускает создание из них ЕЗ типа 2 (см. рис 2). Таким ЕЗ типа 2 дали новое наименование, "Многоконтурный земельный участок. И даже появилась многоконтурная часть многоконтурного участка.

2) ЕЗ типа 2 (т.е. в чистом виде "многоконтурный земельный участок", МЗУ) состоит из островных классических одноконтурных земельных участков не являющихся смежными и разделенных между собой другими земельными участками (землями). Очевидно, что лишать земельные участки 1-7 статуса земельных участков нет никаких законных оснований.

При этом сам МЗУ не имеет своего единого контура, и не имеет реальной границы, как не имеет общего контура архипелаг из островов в океане. Очевидно, что присваивать архипелагу из островов статус острова и регистрировать архипелаг как остров нет никаких законных оснований, так как такой архипелаг не подпадает ни под понятия земельного участка данное в ЗК РФ (ст. 11)¹, ни под понятие сложной вещи данное в ГК РФ (ст. 134)², ни под понятие земляного сооружения (искусственный участок).

Следуя логике формирования МЗУ, нет никаких ограничений для формирования единого МЗУ из частей участков расположенных в различных субъектах РФ и городах РФ.

Чтобы скрыть очевидные нелепости не стыкующиеся ни с нормами Права, ни с нормами обычаев, ни с здравым смыслом, авторы идеи МЗУ пошли по пути взбалтывания мути вокруг понятия МЗУ, всячески камуфлируя срамные места дымом из длиннющих бессмысленных фраз.

Вот, к примеру, почитайте выдержки из писем МЭР РФ по вопросу формирования и учета МЗУ:

ПИСЬМО МЭР РФ 22409-ИМ/Д23 от 22.12.2009

…В этой связи многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров (далее - многоконтурные земельные участки).

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости), либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.

2. Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

/*/

10. Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (т.е. земельных участков не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы).

В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

Как видим из этого письма, "…многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ".

Но, и однако, МЗУ состоит из участков не имеющих общих границ!

Уважаемые сограждане и геодезисты!

Как это?

Как это МЗУ состоит из обособленных участков, но не может быть образован из них?³

А уж чтобы совсем довести вас до кипения и одновременно охладить до нуля по Цельсию, вот вам еще пункт из этого же письма:

16. Часть многоконтурного земельного участка может быть образована:

- в пределах одного контура границы (такая часть может полностью совпадать с контуром либо может быть образована из части контура);

- в пределах нескольких контуров границы (такая часть может полностью совпадать с несколькими контурами либо может быть образована из частей контуров).

Во втором случае образуется часть многоконтурного земельного участка, граница которой представляет собой несколько контуров (многоконтурная часть многоконтурного земельного участка).

В отношении многоконтурной части многоконтурного земельного участка применяются по аналогии особенности подготовки межевого плана в отношении многоконтурного земельного участка.

Каково? Вы только послушайте! :

* "Отдельный контур границы";

* "Граница отдельного контура";

* "Несколько контуров границы";

* "часть…, граница которой представляет собой несколько контуров";

* "многоконтурная часть многоконтурного участка".

Начитавшись таких фраз вы поймете, что:

* Участок не имеет контура: контур есть только у границы.

* Граница МЗУ образуется из нескольких контуров.

* Одноконтурные и многоконтурные части многоконтурного участка не является земельными участками⁴;

* Многоконтурная часть земельного участка имеет контур, но контур части не имеет границ.

Уважаемые господа землемеры!

Вы же не можете не понимать непорочную чушь таких заклинаний, но, тем не менее, участвуете в комедии по имени ГКН. И участвуете в роли бездарных статистов, вместо того чтобы прикупить гнилых помидор и использовать их по многоконтурному назначению.

Для этого достаточно оснований, в т.ч. многоконтурных.

На эту тему, кстати, появилось еще одно свеженькое письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 № 22780-ИМ/Д23 "О государственном кадастровом учете земельных участков, занятых опорами линий электропередач", названное в начале этой статьи.

Вот его основные положения:

/*/

В завершение статьи можно только еще раз отметить, что универсальная бесцельность и нереализуемость ГКН доказали необходимость ведения целевых специализированных кадастров, по категориям земель.

Попытки МЭР РФ ликвидировать институт категорий земель направлены не на наведение порядка в учете, а на создание хаоса с тем, чтобы списать в расход на этот хаос и ГКН, и убытки на его комедийную интерпретацию.

Чего нельзя списать, так это потерянное время, живой труд тысяч специалистов, здоровье и нервы граждан, мыкающихся с их "правами на недвижимость" по коридорам с сотнями единых окон, из которых выглядывают задумчивые регистраторы, ожидающие писем МЭР РФ и не способные действовать на основе Закона и обычаев делового оборота.

Ссылки на то, что учет такого рода будет вестись не в "одном месте", а специалистами из разных ведомств, несостоятельны: учет должен вести Росстат, по данным ведомств. И вести не в "одном месте", а в соответствии с нормами права и логикой дела.

Что касается регистрации "прав", то это особый разговор, для начала которого надо разобраться, что такое права, и как их можно регистрировать.

---

¹ Статья 11.1. ЗК РФ: Понятие земельного участка
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Статья 133 ГК РФ: Неделимые вещи
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статей 252, 258 настоящего Кодекса.

Статья 134 ГК РФ: Сложные вещи
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Статья 135 ГК РФ: Главная вещь и принадлежность Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

² Сразу следует отметить, что понятие сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) базируется на едином хозяйственном назначении нескольких разнородных вещей. Уберите назначение - и статьи 133, 134 и 135 ГК РФ утратят смысл. Однородные вещи, например участки одного назначения, не могут образовывать сложной вещи и являются принадлежностями главной вещи, которой они служат (ст. 135 ГК РФ). К примеру, земельные участки для опор ЛЭП не имеют своей судьбы и следуют судьбе опор (ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ). Такие участки ДЛЯ опор ЛЭП , как показанные на рис. 2, не могут образовывать единую сложную вещь, так как их судьба (ДЛЯ опор) следует судьбе опор: не будет опор, - не будет и участка, а если продадут опору, - то одновременно продадут и участок с опорой вместе, если соглашением сторон сделки не предусмотрено иное ( ст. 134 и ст. 135 ГК РФ).

³ Об этом новое письмо, названное в начале этой статьи.

⁴ С точки зрения математической логики, множество земельных участков состоит из земельных участков. Совокупности земельных участков с определенным признаком (подмножества участков) являются множеством подмножеств участков, а не множеством участков. Множество всех подмножеств - это совсем другое множество: его элементами являются подмножества, а не участки.
Участки принадлежат множеству участков, но могут быть включены в подмножества. Подмножества принадлежат множеству подмножеств, но не могут быть включены в множество участков. Кадастр участков- это кадастр участков, а кадастр совокупностей участков- это кадастр совокупностей.
Что касается различий отношений принадлежности и включения, то специалист по учету должен бы знать их хотя бы на уровне выпускника средней школы.